С каждым годом рынок коммерческой недвижимости становится все более привлекательным как для профессиональных инвесторов, так и для предприятий, желающих надежно и, самое главное, с пользой разместить свои средства. Но с ростом количества сделок увеличивается опасность оспариваемых операций, которые ставят под угрозу не только получение дохода, но и возврат вложенных средств. О том, какие документы необходимо проверять и на что в первую очередь обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости, рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Андрей Бушин.

С чего начать?

Первый документ, с которым необходимо ознакомиться покупателю, – свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее наличие у продавца в собственности объекта недвижимости. Конечно, в наше время, когда информационные и копировальные технологии достигли высокого уровня, многие покупатели хотят увидеть дополнительные подтверждения подлинности документов. И в такой ситуации можно порекомендовать, во-первых, внимательно приглядеться к самому свидетельству. В постановлении Правительства Москвы от 18 февраля 1998 года № 219 (в редакции 22 ноября 2006 года) утвержден образец свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости, который имеет серию и номер, водяные знаки, голограмму, определенную степень окраски и другие защитные элементы. Во-вторых, нужно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую предоставляет Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. В выписке указывается кадастровый номер объекта, его наименование, назначение (жилое, нежилое), площадь, адрес и правообладатель. То есть из выписки становится понятно, о каком объекте недвижимости идет речь и кто его владелец. Кроме того, в ней отмечаются ограничения (обременения) в виде аренды, залога, передачи в доверительное управление, а также имеющие место правопритязания и заявленные в судебном порядке требования.

Следующий документ, который обычно указан в свидетельстве о государственной регистрации, – договор купли-продажи или договор инвестирования (соинвестирования), договор участия в долевом строительстве, то есть любой правоустанавливающий документ, на основании которого был приобретен объект недвижимости. При возникновении сомнений или вопросов можно запросить у продавца историю объекта недвижимости, позволяющую оценить степень соблюдения законодательства при переходе прав собственности на ранних этапах, и спрогнозировать возможность возникновения претензий.

Под особый контроль

Если продавцом выступает физическое лицо, то покупателя должны заинтересовать его паспортные данные, которые сейчас можно официально проверить по специальным базам Федеральной миграционной службы (сайт в Интернете http://62.231.20.72:7778/fmsservice/passportpermit/index.jsp). Более того, на продажу объекта недвижимости требуется согласие супруга (супруги) владельца, которое должно быть нотариально оформлено. Если же физическое лицо является индивидуальным предпринимателем, то помимо первых двух документов нужно предоставить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

С продавцами – юридическими лицами дела обстоят несколько сложнее в связи с двумя основными моментами. Во-первых, очень часто проблемы возникают в части учредительных документов юридических лиц, так как они бывают не приведены в соответствие с действующим законодательством. Бывает, что такие документы подаются на регистрацию, которая затем приостанавливается до приведения учредительных документов в соответствие с законодательством, что вызывает абсолютно ненужную панику как у покупателя, так и у продавца. Во-вторых, для обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ существует понятие "крупной сделки", когда требуется ее одобрение со стороны общего собрания или совета директоров компании. Для акционерных обществ крупной сделкой является купля-продажа объекта недвижимости, стоимость которого превышает 25% балансовой стоимости имущества предприятий на отчетный период. Можно порекомендовать требовать у продавца такое одобрение в любом случае, так как практически всегда купля-продажа недвижимости является "крупной сделкой".

Посмотрите паспорт

По самому объекту недвижимости очень важны документы Бюро технической инвентаризации (БТИ), в частности выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажный план. И здесь неплохо сверить реквизиты помещения в свидетельстве о праве собственности с данными в документах БТИ. Также важно проверить, осуществлялась или нет перепланировка помещения, полностью ли внесенные изменения отражены в технических документах. Практика показывает, что многие приостановки и отказы в регистрации прав собственности связаны непосредственно с изменением площади нежилого помещения и его перепланировками.

Помимо основных документов, которые были рассмотрены выше, органами государственной регистрации по сделке могут запрашиваться оригиналы документов, а также документы, подтверждающие "историю" объекта.

Кроме того, любая сделка купли-продажи коммерческой недвижимости имеет свои особенности, и в первую очередь – по нежилому объекту. Для отдельно стоящего здания наиболее актуальны технические документы, связанные с обеспечением коммуникаций, арендой или покупкой земли под зданием, возможностью его перепланировки и перестройки. При наличии арендаторов следует уделить внимание их судьбе: перезаключить договор аренды, перевести платежи на нового собственника здания.

Подготовка юридического заключения по объекту недвижимости является многогранной и трудоемкой работой, в которой ведущую роль играет опыт профессиональной деятельности на рынке коммерческой недвижимости. Компания "МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость" при подготовке юридического заключения не только предоставляет информацию о собственнике нежилого помещения, наличии или отсутствии ограничений (обременений), возможном предъявлении претензий, но и разрабатывает практические рекомендации по приведению в соответствие с законодательством необходимых документов и минимизации рисков, что положительно влияет на быстроту и успешность проводимой сделки.