Строй Успех
|
Дождемся ли доступных коттеджей?
Для святой цели «окоттедживания» россиян придется, мягко говоря, сдвинуть горы. Напомним, что одним из первых указов президента России Дмитрия Медведева стал указ о создании федерального Фонда содействия жилищному строительству, куда будут переданы все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Затем эти ресурсы планируется вовлечь в программу массового строительства индивидуального жилья. Понятно, что поселки надо обеспечивать инфраструктурой – транспортной, социальной, инженерной. Чтобы облегчить участь застройщиков, прокладывающих к участкам коммуникации, государство предлагает им брать кредиты под свои (государства) гарантии и задумывает запустить схему кредитования под залог земельных участков. Мырешил пообщаться с профессионалами рынка недвижимости и спросить у них – а возможно ли воплотить малоэтажный нацпроект в пределах одного региона? Мечта застройщика – чтобы государство от него отстало Подробно расспросить о судьбах малоэтажной застройки для народа, мы решили вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева. — Как Вы полагаете, на каких условиях застройщики должны получать землю? — Вся сложность создания Фонда заключается в том, что пока есть лишь декларация о намерениях. Прежде всего, необходима аналитика. Надо провести исследование земель, их инвентаризацию, чтобы понять – что можно использовать под строительство, а что – нельзя. Возьмем простой пример. Имеется военная часть. Можно ли строить жилье на принадлежащих ей землях? Ведь даже проблема состава грунта вторична, хотя и она, конечно, очень важна. Главный вопрос, который надо себе в этом случае задавать — а есть ли рядом с будущей жилой территорией рабочие места? Будут ли они там организованы? Иначе там просто невозможно будет жить. Так что пока нет публичной инвентаризации, все остается на уровне разговоров. Программа малоэтажного строительства напрямую зависит от общего развития страны, от создания новых производств и рабочих мест. Теперь о том, что касается распределения земли. Мы с вами прекрасно понимаем, что если земля будет продаваться застройщикам по рыночным ценам, то никакой доступности в результате ждать не приходится. «Главный источник» доступности – уменьшение продажной стоимости земли и исключение из продажной цены жилья затрат на инфраструктуру. Других способов нет. Но пока нет никакой конкретики, трудно говорить о чем-либо. Понятно одно, что государство – неэффективный собственник земельных ресурсов, и оно их хочет задействовать. — Достаточно застройщикам для создания инфраструктуры тех мер, которые усиленно пропагандируются – госгарантий и земельной ипотеки? Действительно ли эти механизмы способны создать комфортные условия для застройщиков? — Механизма госгарантий явно недостаточно. Предположим, застройщик берет кредит для строительства инфраструктуры. А за счет чего возвращать кредиты? Вероятно, — за счет тарифов, которые платят жители за внутреннюю и внешнюю инфраструктуру. Но возврат за счет тарифов идет лет 20-25. Так что этот вопрос нужно решать! Например, в США государственные инвестиции идут из федерального бюджета и из бюджетов муниципальных образований. Они идут на покупку земли и инфраструктуру. Говоря о механизме земельной ипотеки, мы с вами вновь возвращаемся к тому, о чем рассуждали в самом начале. Представьте – земля есть, участки имеются, но рядом нет промышленности, нет рабочих мест. Значит, нет и цены этих участков. Ведь основа ипотеки – ликвидность залога, ликвидность участка. Тогда о какой ипотеке речь? Так что первичное условие – месторасположение этой земли. Где будет работать механизм земельной ипотеки? Разумеется, – вблизи развитых городов! А вот в депрессивных районах, например, в Смоленской области, земельная ипотека работать не будет. Банкиры нам говорят – идея земельной ипотеки хорошая, давайте нам анализ. А организовать эти исследования – уже задача государства. — Какие технологии следует применять при строительстве малоэтажного доступного жилья? Можно ли поставить их «на поток»? — Вообще, об этом говорить имеет смысл только после того, как будут прописаны основные правила для всех участников. И как только это будет сделано, инвесторы сами, без нажима со стороны государства начнут искать пути на рынок, чтобы реализовать свою продукцию. Практически любой шаг навстречу со стороны государства, любое послабление вызовет инвестиционный бум. Ну а, что касается технологий, то с этим проблем как раз нет. В России уже сейчас строят малоэтажные дома по разным технологиям: из бревен, блоков, панелей, плит. На самом деле надо дать выбор, и тут же поступят предложения. — Какова на Ваш взгляд должна быть конечная стоимость квадратного метра для потребителя? — От региона к региону она меняется. Можно сказать, что примерно 400 долларов за квадратный метр – это стоимость «коробки». Но ведь есть еще земля, затраты на инфраструктуру, о которых мы говорили в самом начале. Если государство берет на себя эти заботы, то это одна ситуация. Если нет, – другая ситуация, более печальная. Наша с вами задача – добиться того, чтобы государство поменьше здесь накручивало. Ну и для разных категорий покупателей это будет стоить по-разному. Кто-то возьмет ипотечный кредит. Для тех, кто не может купить – нужны государственные дотации. Таким образом, государство своими ресурсами должно регулировать нагрузки на людей. — Что должно на Ваш взгляд сделать государство, чтобы эта программа была интересна застройщикам? — Главная забота застройщика, чтобы государство от него «отстало», не накручивало проблем и дало бы спокойно работать. Поэтому я бы сформулировал ваш вопрос иначе: какие подходы к проблеме должно продемонстрировать государство, чтобы программа была привлекательной для всех ее участников? Государство обязано регулировать цены для потребителей, которые самостоятельно не в состоянии приобретать или снимать жильё на свободном рынке. Строителям важна рентабельность с наименьшим риском. И если сбыт гарантирован, то норма прибыли может быть снижена. А государство в этом случае выполняет только надзорные функции. Резюме
Автор: Екатерина Меледина Другие материалы в разделе «Национальные проекты»
|
|
| Кемеровский информационно-строительный портал © ООО "Строй Век" |
Еще в начале апреля президент РФ Дмитрий Медведев, рассказывая о планах по развитию индивидуального жилищного строительства, заявил о том, что цель государства – строить до 1 млн. низкобюджетных домов в год. Хватит, мол, ютиться россиянам в малогабаритках, даешь доступные частные дома. Вообще-то, перспектива соблазнительная. Свой дом, пусть маленький, детишки резвятся на лужайках, шашлык можно жарить не отходя от кухни – чем не жизнь. Можно ли сделать эту идиллическую картинку реальной не для избранных, а для многих? 
Вверх
